Leasing nieruchomości

Leasing nieruchomości to stosunkowo nowe zjawisko w świecie biznesu. Ogólnie leasing jest powszechnie znanym wśród przedsiębiorców sposobem finansowania aktywów trwałych. Do najczęściej spotykanych przedmiotów leasingu należą środki transportu. Ale od kilku lat leasingiem obejmowane są coraz bardziej zróżnicowane rodzaje środków trwałych, począwszy od linii produkcyjnych po nieruchomości.

Pierwsze transakcje leasingu nieruchomości były zawierane pod koniec lat 80-tych. Ze względu na wielomilionowe wartości tych umów, brały w nich udział głównie przedsiębiorstwa z zagranicznym kapitałem oraz inne, kapitałowo powiązane z nimi podmioty. Każdy doświadczony przedsiębiorca szybko może się domyślić, że celem ich była optymalizacja podatkowa.

W 2005 roku w Polsce zawarto 73 umowy leasingu nieruchomości o łącznej wartość 2 457,97 mln zł, z czego jedna firma leasingowa podpisała 49 kontraktów leasingowych o łącznej wartości 1072.29 mln zł. Pomijając jedną transakcję o wartości 427 mln, średnia wartość umowy w 2005 roku wyniosła ponad 28 mln złotych.

Czym jest leasing nieruchomości?

Leasing sam w sobie oznacza przekazanie prawa do korzystania z danego środka w zamian za opłatę. Jest to konstrukcja podobna do umowy najmu, z tym że w przypadku leasingu występuje jeszcze prawo do wykupu przedmiotu umowy po zakończeniu umowy po cenie z góry ustalonej. Kontrakty leasingu nieruchomości obejmują przeważnie dłuższe okresy czasu, niż w przypadku np. samochodów, bo są to umowy nawet na 15 lat. Przedmiotem takiej umowy są nieruchomości z przeznaczeniem na prowadzenie działalności, np. biurowce, hale produkcyjne, magazyny. W takich umowach leasingodawcy finansują lub refinansują koszt nabycia/wytworzenia nieruchomości.

Leasing operacyjny, a leasing finansowy

Umowa leasingu nieruchomości z zasady nie różni się od umowy leasingu np. samochodu. Tak samo występuje tu leasing operacyjny i finansowy:

– leasing operacyjny – w tym przypadku właścicielem przedmiotu leasingu jest leasingodawca. Z tego tytułu to on dokonuje odpisów amortyzacyjnych. Leasingobiorca w swoje koszty zalicza tylko opłatę leasingową, którą zobowiązany jest płacić leasingodawcy zgodnie z umową, najczęściej co miesiąc. Długość trwania umowy nie może być krótsza niż 40% okresu amortyzacji. W przypadku nieruchomości taki kontrakt musi być zawarty na co najmniej 10 lat.

– leasing finansowy – w tym rodzaju leasingu nie jest wymagany minimalny okres trwania umowy. Rata leasingu składa się z dwóch elementów: spłacanego kapitału oraz odsetek. Leasingobiorca w koszty zalicza odsetki (bez raty kapitałowej) oraz, w przeciwieństwie do leasingu operacyjnego, odpisy amortyzacyjne. Konstrukcja umowy leasingu finansowego przypomina umowę kredytu bankowego. Różnicą jest tutaj kwestia własności.

 Leasing czy kredyt?

Bardzo często zdarza się, że leasingodawcy sami pożyczają pieniądze w bankach, a następnie dokładając swoją marżę do raty kredytowej, udzielają leasingów. Po co więc zawierać umowę leasingu skoro można wziąć kredyt? Okazuje się, że podpisanie kontraktu leasingu jest łatwiejsze niż zaciągnięcie kredytu. Banki często szukają przyczyn odmowy udzielenia kredytu firmom lub też wymagają nierealnych, pod względem kondycji finansowej firmy, zabezpieczeń. W przypadku problemów z wypłacalnością instytucje bankowe nie są w stanie szybko odzyskać pożyczonych pieniędzy ze względu na prawo własności. Właścicielami firm leasingowych są bardzo często banki. Taka konstrukcja sprawia, że bank w krótkim czasie jest w stanie odzyskać pożyczone na daną nieruchomość pieniądze, ponieważ jest w zasadzie jej właścicielem. Skutkiem tego jest zwiększenie bezpieczeństwa zawieranej transakcji, a co za tym idzie, mniejsze ryzyko inwestycyjne. Dzięki temu leasingodawca ma niższe niż bank wymagania i może szybciej wydać decyzję udzielenia finansowania w formie leasingu.

Leasing nieruchomości zwrotny

Formą leasingu finansowego nieruchomości jest leasing nieruchomości zwrotny. Proces leasingu nie jest nadto skomplikowany: klient, który posiada nieruchomości, bardzo często obciążoną hipoteką, zgłasza się do firmy leasingowej w celu jej sprzedaży. Wraz z umową sprzedaży zwiera umowę leasingową, która uprawnia go do dalszego korzystania z danej nieruchomości. Firma leasingowa cenę nieruchomości pomniejsza o wkład własny klienta i ciążącą na niej hipotekę. Wynik tych obliczeń stanowi wartość umowy leasingowej rozbitą na miesiące jej trwania. Po zakończonym okresie umowy firma leasingowa sprzedaje nieruchomość klientowi po cenie ustalonej w momencie zawierania kontraktu leasingu.

To rozwiązanie ma wiele korzyści: klient otrzymane ze sprzedaży nieruchomości środki może przeznaczyć na spłatę zobowiązań, zwiększenie środków obrotowych, czy też kolejną inwestycję. Zobowiązania leasingowe może spłacać z bieżących przychodów. Natomiast koszty związane z zawarciem umowy leasingu (opłaty notarialne, sądowe, wyceny, podatek od nieruchomości) obniżają jego podatek.

Ryzyko umowy leasingu nieruchomości

Największym zagrożeniem tego typu umowy może wydać się długi czas trwania umowy. 10 lat przy dynamicznie zmieniających się warunkach polityczno-gospodarczych jest niczym wieczność. Jest to ryzyko naturalne.

Innym rodzajem niepewności jest zagrożenie upadku firmy leasingowej. Jednak jest to bardzo małe ryzyko – zgodnie z prawem upadłościowym przedmioty przekazane do użytkowania na podstawie umów leasingowych nie wchodzą w masę upadłościową a prawo do wykupu pozostaje zachowane.  Innym argumentem odpierającym to ryzyko jest fakt, że właścicielami firm leasingowych są przeważnie banki – instytucje zaufania publicznego. Natomiast sama umowa leasingu jest regulowana przez kodeks cywilny, który zabezpiecza w wielu kwestiach zawarcie niekorzystnej umowy.

Leasing nieruchomości w Polsce stawia swoje pierwsze kroki. Mimo to widać szybki jego rozwój. Rośnie liczba firm oferujących ten sposób finansowania, maleją wymagania w zakresie kondycji finansowej przedsiębiorstw wnioskujących o leasing.  Nie można też pominąć postępującej świadomości przedsiębiorców, którzy mają  największy wpływ na kształtowanie podaży tego typu produktów.